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一、固定资产与投资性房地产

　B公司的一项在建工程于20×2年8月投入使用，并于20×2年10月完成竣工决算。B公司20×2年10月将该在建工程转入固定资产，并自20×2年11月起计提折旧。

要求：针对资料，假定不考虑其他条件，说明B公司的会计处理存在哪些不当之处，并提出恰当的处理意见（不考虑相关税费或递延所得税的影响）。

【答案】

B公司将该在建工程转入固定资产的时间和开始计提折旧的时间存在不当之处。

处理意见：在建工程应在达到预定可使用状态时转入固定资产，并从次月起开始计提折旧。

【点拨】在计算应纳税所得额时，房屋建筑物以外未投入使用的固定资产折旧不得扣除。（见基础班案例2-1）

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1.A公司于20×3年12月31日对固定资产进行了全面清查，盘盈一项固定资产。经查该固定资产系A公司于20×1年购入（购入价为20万元），当年未确认为固定资产，而是直接计入了当期损益。经确认，该固定资产于20×3年末市场价值为15万元，A公司据此于20×3年确认固定资产及营业外收入各15万元。

2.20×3年12月31日，经A公司董事会批准，A公司与非关联公司J公司签订了一份不可撤销的资产转让协议，将一项账面价值为200万元的固定资产以210万元的价格转让给J公司。双方约定于20×4年5月31日前完成转让资产的交割。A公司预计上述转让将发生20万元出售费用。由于截至20×3年12月31日上述交易尚未实施，除计提折旧外，A公司于20×3年未对上述固定资产进行任何其他会计处理。

要求：针对资料第1项和第2项，假定不考虑其他条件，逐项判断A公司的会计处理是否恰当。如不恰当，简要说明理由，并提出恰当的处理意见（不考虑相关税费或递延所得税的影响）。

【答案】

1.A公司的会计处理不恰当。

理由：A公司在财产清查中盘盈的固定资产，应作为前期差错处理，而不能按市场价值直接计入营业外收入。

处理意见：上述盘盈的固定资产，按管理权限报经批准处理前先通过“以前年度损益调整”科目核算，作前期会计差错处理，按重置成本确定其入账价值。

2.A公司的会计处理不恰当。

理由：尽管于20×3年末交易未实施，但A公司拟出售的资产在20×3年末已满足持有待售固定资产的条件。对于持有待售的固定资产，应在20×3年末按账面价值与公允价值减去出售费用后的净额孰低进行计量。

处理意见：该项固定资产的原账面价值为200万元，高于其公允价值210万元减去出售费用20万元后的净额190万元，差额应在20×3年末作为资产减值损失计入当期损益。

案例

　天星公司有一幢房屋（固定资产），芳华公司（关联方）本期已使用该房屋进行办公，但双方尚未签订租赁协议，天星公司本期将该固定资产转入投资性房地产核算。项目组实地核查了该幢房屋的出租情况，通过对芳华公司的实地访谈，项目组了解到，双方虽未签订租赁协议，但芳华公司已表示拟长期租赁。通过与天星公司管理层的沟通，项目组了解到，天星公司拟对该幢房屋长期出租，但董事会尚未作出书面决议。项目组将上述访谈与沟通记录作为固定资产转入投资性房地产的审计证据。

要求：针对资料，假定不考虑其他条件，判断天星公司的会计处理是否存在不当之处。如存在不当之处，简要说明理由。

【答案】

存在不当之处。

理由：在双方尚未签订租赁协议的情况下，天星公司不应将该固定资产转为投资性房地产。现有可获得的证据通常不足以支持企业具有长期持有用于出租的意图，以及无法证明租金的可收回性，项目组取得的访谈与沟通记录不能作为充分适当的审计证据。